自如蛋壳野蛮自救

|说热点 2020-02-13 7147 来源:互联网
摘要:返工潮来临之际,都市庞大的租房群体们,抢了车票、戴了口罩、买了消毒酒精,终于踏上了返途旅程。他们不会想到,最让他们忧心的,并不是人们谈之色变的冠状病毒,而是疫情炸出来的长租公寓丑闻
返工潮来临之际,都市庞大的租房群体们,抢了车票、戴了口罩、买了消毒酒精,终于踏上了返途旅程。他们不会想到,最让他们忧心的,并不是人们谈之色变的冠状病毒,而是疫情炸出来的长租公寓丑闻。

 
近期,自如陡然上涨的房租,让租客们陷入两难境地。一方面,受疫情影响,往年的节后租赁“小阳春”不再延续,租赁市场流动性降至冰点。另一面,在全国多地掀起减租潮的当下,自如大幅上涨的房租,更让租客们无法接受。
  
与长租公寓角力的租客不止自如租户一类群体。春节假期期间,因被蛋壳强制要求减免一个月房租,全国多地的蛋壳公寓房东们发起维权。维权未果下,房东们转而向租客们要利益,断水断电、强制退房的情况不断发生。


接连的长租公寓丑闻背后,是这个微利行业本就吃紧的资金。疫情之下,现实似乎更惨,由疫情引发的危机开始不断发酵。受疫情影响,大量租客无法如期返城,免租退租成为普遍诉求,而随之带来的空置攀升和退租压力,更让现金趋紧的长租公寓企业面临重击。
 
疫情之前,长租公寓商们思考的问题是:活多久。而现在,他们必须得思考另一个新问题:活下去。

趁疫情赚钱?

 
租住北京朝阳区的张明,是一名资深的自如客。北漂多年时间里,他租住自如房子已经三年多。张明说,他最初选择自如的重要原因,在于看重自如的省心。但疫情期间突涨的房租,让张明重新开始考虑换租。
 
3月1号,是张明所租住房间的到期日。在租期到来的一个月之前,张明收到了自如管家的续约电话。“昨天和管家沟通续约,被告知涨价达到15%以上,且自如的服务费是按房租核算的,所以服务费也会相应上涨很多,但是自如并未增加服务。”张明说道。
 
得知涨价的张明回去算了一笔账。按照自如的续约条款来算,张明所租住的房子价格涨了近600块钱,最终价格在4300元左右,对比周边同区域的房屋价格,张明觉得明显不划算。
 
根据张明以往租赁经验,自如每次的租金涨幅大约在3%左右,在北京房租长期上涨的趋势下,张明认为,这个租金涨幅尚在合理范围内。但在疫情特殊时期,全国多个企业都在减免租金,而自如突涨的房租,让张明无法接受。
 
张明的房租高涨遭遇不是孤例。在北京、上海、深圳、杭州等多个地区,大量的自如租客都面临着相同的境遇。仅以北京区为例,据不完全统计,其租金上涨区间多为10%-30%,最高可达38%,租金涨幅达2500元。
 
2月10号,自如涨价的话题被冲上了微博热搜。当天,自如CEO熊林在朋友圈中回应称,自如客户续约价格出现大的波动是极个例情况。熊林表示,“一方面是客户从长租变更为月租或季租(包含了服务费),另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。

但从这一回应并没有得到租客们的认同。据多位租客反映,其与自如的续约依旧是长租,但续租价格却出现了大幅上涨。张明便是续约长租人群之一,而作为租房人群,摆在他面前的并没有更多选择,要么接受自如涨租,要么找房子搬家。张明苦恼地说,“疫情还在暴发期,小区又不让外部车辆进,如何去找房子搬家”。
 
由疫情引发的租赁市场混乱里,不仅仅有张明等自如客,也包括那些正在被房东驱逐的蛋壳公寓租客们。春节期间,一些来自上海、武汉、苏州等各地的蛋壳房东们,纷纷收到了蛋壳租房管家电话。他们被通知,因受疫情影响,要求其减免1个月房租。而这其中,也有许多房东没有在1月份按时收到下季度房租。
 
不少房东选择维权到底,他们开始采用投诉、微博号召维权以及法律诉讼的方式,维护权益。但由于蛋壳公寓态度坚决,很多房主并没有通过申诉维护自己权益。为了挽回损失,他们开始以断水、断电、换锁等手段,向租客发出“收租通知”。
 
疫情影响下,租赁市场陷入一种新的尴尬困境:长租公寓现金压力加剧、房东租金可能落空、租客们被迫搬家或接受涨价。面对突如起来的疫情“黑天鹅”,没有一个群体能独善其身。

而这场由疫情引发的租金拉锯,与长租公寓现金紧缺的行业属性密切相关。一直以来,盈利难、现金流趋紧是长租公寓长期存在的行业痛点。而在一场突发疫情下,随之而来的减租、免租压力,让长租公寓面临的危机更早显露出来。

危机加剧

 
第一个敲响长租公寓资金警钟的是蛋壳公寓。2月初,蛋壳公寓由于强制房东们免租,却不给租户免租的消息,引起舆论热议。而在疫情影响下,那些正常缴纳租金的租户们,也转而开始提出免租请求。


受疫情影响,近期,新派公寓的许多租客无法按时返程,他们提出了免租请求,要求解除合同,退还押金。为了降低空置压力,新派公寓创始人王戈宏提出了一项优惠政策,在疫情空置期间,给予租户最高达29天的免租展期。据王戈宏介绍,目前退租人群占到了新派租客的5%左右。


突如其来的疫情,让长租公寓行业的现金流问题更为突出。谈及背后的两大关键因素,新派公寓创始人王戈宏斩钉截铁地说道,“一是退租,二是不准新租”。
 
随着疫情的加重,多个头部品牌公寓提出减免租金的政策,但这也引发了不少租客的跟风。面对长达多月的租赁空置期,租客们开始拿出合同条款,要求和公寓方解除合同,降低租赁费用。
 
根据租客与公寓方签订合同来看,合同约定:“因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除,甲乙双方均不承担因此导致的任何违约责任。
 
看到租客的退租请求,长租公寓们并不乐意接受。但随着2月10号,全国人大常委会明确划定,因疫情防控不能履行合同属不可抗力。退租成为他们不能拒绝的请求。
 
随着大量租客们滞留家乡,退租、减租成为租客们普遍诉求,而这也给原本现金趋紧的长租公寓带来严峻考验。

为了缓解免租资金压力,王戈宏提出了和房东端协商降价的方式,希望能够缓解经营压力。但实际来看,协商结果并不理想。
 
“长租公寓的房东人员背景比较复杂,对于不同的房东,很难施行统一的减租办法。政策在这方面又没有一定的支持,所以长租公寓们很难推动。”王戈宏说道。
 
近期,因为强制房东免租1个月而招致舆论热议的蛋壳公寓,成为了各地房东们维权的对象。据网络上流传的一份蛋壳内部文件《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》显示,蛋壳公寓要求在除武汉外的12个城市,所有房东增加30天免租期,涉及业主数量共72157户。
 
而以蛋壳招股书披露的2019年前9个月租金成本44.5亿元计算,平均每套房源每月租金成本约1150元。如若72157户房源免除一个月租金,蛋壳公寓将能减少成本支出约0.83亿元。不过,从目前执行情况来看,真正接受减免房租的房东依然十分有限。

蛋壳公寓方面回复AI财经社称,目前和房东还处于协商过程中,其中房东同意免租的占比在20%-30%左右。目前,蛋壳已经正式开通了租客租金返还的补贴入口,且已经有7万多用户申请。所以,现在申请的业主返租是远远比不上给租客返还的。
 
相比租客们的退租请求,近期政府发布的不准新租规定,也让长租公寓们的生存困境加大。据了解,目前,应多个当地政府要求,房屋中介机构不得接待新客,暂缓出租业务,其范围涵盖北上广深杭等一、二线城市门店,对长租公寓的出租率产生较大冲击。
  
众所周知,房租是长租公寓成本结构中占比最大的部分。根据蛋壳公寓招股书显示,2019年前9个月,租赁营业成本占比达89%。同期,另一家已上市的青客公寓,其承租费用占到总运营成本的77%。
 
“从整个行业来看,房租基本上是长租公寓唯一的资金来源。如果没有了一定的房租保障,对于长租公寓而言,就相当于直接断送了资金渠道”王戈宏说道。


据AI财经社获悉,为了度过艰难时期,最近一段时间,王戈宏通知公司40%的高管,把工资推迟半年发放。无独有偶,蛋壳公寓也在今年1月底,提出了员工1月份的工资推迟到3月份发放,而此前给员工承诺的2个月年终奖,也被临时取消。为此,有蛋壳员工提出异议。AI财经社了解到,该名蛋壳员工已被开除。给他的辞退理由里写着“扰乱公司秩序”。

纾困之难

 
每年春节过后,是中介小哥们最忙碌的日子。蓄客、带客、签单的工作流程,需要他们时常来往于小区之间。但在小区封闭式管理的当下,出入小区成为了他们签单的第一道关卡。


“因为外面的人进不了小区,我们没法带客人看房,并且已经网上签约的客人,也没有办法进入小区。”一位自如管家无奈地说道。最近一段时间,自如转而推出了线上全托管模式,寄希望于通过线上咨询、报价及签约的方式,达成合作。


疫情当前,自救成为长租公寓的当务之急,长租公寓们转而另谋出路,加大线上签约力度。除了加强线上签约力度外,长租公寓们也通过设置退租障碍,以期降低退租带来的风险。


据知情人士透露,蛋壳公寓在 2 月 2日曾发布一个“退租挽留紧急方案”,并将软件限制单日退房人数上限为 400 个。如若达到退房人数上限,App 的退租日期便会无法使用,系统则自动提示:由于疫情影响了时效,今日申请已约满,明天再来。
 
不过,在疫情引发的退租潮下,蛋壳设置的退租障碍,只能有限地降低退租速度,并不能真正消除退租人群意愿。据优客逸家CEO刘翔对媒体表示,目前整个租赁行业,新签租房降至往年同期的15%-20%,出租率跟往年同期相比下降了10%,而且还在持续下降中。


对于长租公寓的解决之道,第一太平戴维斯董事李想认为,目前,长租公寓市场还需要进一步规范。如何对长租公寓进行相应的约束和限制?法律能不能基于一定的倾斜保障租客的利益?是未来租赁市场进一步发展必须要做的一个功课。


事实上,2018年之前,长租公寓尚处于风口期,规模和市场占有率成为企业之间竞争的关键因素,不少长租公寓打出了“N年不盈利”的口号,也为长租公寓埋下了发展隐患。2018年,随着资本的迅速转冷,长租公寓企业开始陆续出现暴雷,行业转而进入主动降速阶段。


不过,虽然上述防范能暂时缓解短期经营压力,但从长期来看,王戈宏认为,长租公寓经营的根本性问题:金融机制的缺失,尚没有得到解决。


“因为长租公寓一没有抵押品,二也没有机构评级,在银行端根本贷不到钱,市场上大的金融机构、便宜的钱,都没有投入到长租公寓市场,所以才会有租赁贷等不符合规定的资金用法。除了长租公寓自身的经营之外,背后没有资金支持,这是最大的问题。”王戈宏说道。


事实上,受疫情影响,多数品牌公寓都希望政府出台相应政策予以支持,给予租赁企业适当的税收扶持或资金补贴。

王戈宏建议道,“现在虽然能明显感受到国家正在加大长租公寓扶持力度,比如在税收上有一定支持,但还没有得到根本改善。现在最迫切的是,希望国家可以出台一个租赁信贷支持政策,或者有一个金融支持的计划,及时缓解长租公寓资金困境。
  
突然而至的疫情,让长租公寓行业雪上加霜。但也有长租公寓商乐观地认为,借助此次疫情,或许能为长租公寓行业带来新的变革。只不过,在黎明到来之前,长租公寓们还要熬过一段艰难的寒冬。

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