科技推动新经济地产代理数码转型

|梅子酒 2018-10-08 3398 来源:梅子酒
摘要:虽不愿承认,香港经济发展绝对少不了地产行业,更被视为传统投资甚或致富途径之一,亦促成了物业代理行业。说它「传统」是因为该行多年以来「以人为本」,依靠地产代理或营业员跑生意。不过时移

虽不愿承认,香港经济发展绝对少不了地产行业,更被视为传统投资甚或致富途径之一,亦促成了物业代理行业。说它「传统」是因为该行多年以来「以人为本」,依靠地产代理或营业员跑生意。不过时移势易,科技已改变市场生态,业界再不顺着数码转型(Digital Transformation)浪潮改革,恐怕变成「夕阳行业」,因而衍生「PropTech(地产科技)」此新颖词汇。


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PropTech跟其他科技关系密切,特别是FinTech。


所谓「PropTech」从字面解释当然很简单:地产(物业)+科技(科技),就像把财和科技合成为FinTech(金融科技)一样。法国地产科技博客兼企业家Vincent Lecamus则指,PropTech是地产界数码转型的一小部分,它包含技术融入,业界心态改变,交易模式以至整个城市建筑管理的变革。随着科技进步,更有大批物业初创企业(启动)出现,以传统地产为基础,衍生新兴的地产营运模式,包括了最前线的物业代理买卖。


带来颠覆变革


有趣的是,FinTech跟云端运算,3D,虚拟实境(VR),区块链(Blockchain),物联网(IoT),大数据(大数据),甚至人工智能(AI)扯上关系,带来网上银行,P2P贷款,还有众筹(Crowdfunding)等新兴金融模式,但PropTech目前仍未能为传统地产行业带来颠覆的科技革命。


牛津大学赛德商学院(赛义德商学院)教授Andrew Baum解释,地产界经营方式和发展向来保守,就像数码转型第一阶段:即企业用市场优势和成本控制已能「屹立不倒」,毋须搞什么数码转型。现时全世界精英正以十亿美元计资金投资科技创新,即使只有7%科创公司能熬过最初3年,但他们颠覆传统地产行业的力量绝对不能小,并且从从行业内部引发各类变革。


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地产科技进步自然会引来金主,2017年风投基金(VC)投资PropTech便达126亿美元,促成超过347宗注资并购。


Andrew Baum在“PropTech 3.0:房地产的未来”研究报告更预计,未来可用比特币(比特币)买楼,高层住宅将涌现,造就共享办公环境发展,传统办公室结构文化势将改变。此外,大数据运用影响(或帮助)民众对物业投资和居住的决定,商场大厦业主放租或直接经营等管理策略亦会因科技发展而受影响。举例,仅2012至2015年短短3年,中国网络短租房市场总值提高71.4倍,从1,400万元人民币急升至100亿元,衍生SOHO 3Q,优客工场等共享办公室等启动;共享经济本身更在去年为中国贡献了2000亿元人民币。


「人」反难被取代


不过,如同很多科技和自动化方案一样,「人」将会被取代,科技令经纪失业,甚至物业代理遭淘汰的忧虑已不止今天在讲。普罗市民投资者自然认为地产代理佣金太高,最好是免除中介人(代理),直接联络业主做交易,法律文件网上搞定。睇楼,戴VR眼镜便可「亲临现场」,交易成本大幅降低,效率更高,买卖双方又高兴 - 除了地产从业员。


可惜,以上「愿望」暂时未能实现,因地产一直是以人为中心的行业。你可以在淘宝,亚马逊网购日用品,产品件件是一样的,但住宅商厦不是,买卖楼房必须物业代理做中介。现在是否可去中介化呢?结果是你会用“虚拟代理”找真人经纪,而这正是初创StreetEasy的营运模式,有些初创(如:HomeLight)更推出程式让民众找到合适地产代理。看来,创业公司不是来取代「中间人」,相反吸引更多中介加入促成物业交易(包括:商务租赁); WeWork最近宣布跟大型地产代理合作,会为把企业租客带到WeWork的经纪提高佣金。


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naked Hub,WeWork等共享办公室其实是PropTech「重度用家」。


虽则中介代理不会在物业交易市场立即消失,但若无法提高效率以及降低交易成本,始终会被摒弃,所以从企业到经纪本人亦需转型增值。向被认为「行行企企收钱(佣金)」的香港物业代理,近年也在数码转型,希望借此增值求突破。


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标签: 数码转型 区块链

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心理学研究者、人类行为学研究员、管理学研究员、杂学爱好者。

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